半年报业绩普遍向好上市房企净负债率攀升恩施密花兰属刺莲穹隆薹草高大鹿药We

在其他房企中，中南建设房地产业务的毛利率为24.35%，比去年同期上升了6.68个百分点。旭辉的毛利率为33.7%，核心净利润率为13.3%，均高于去年同期。

值得注意的是，这是在很多城市出台限价政策的背景下取得的业绩。在限价政策严厉的一线城市，很多房地产项目不仅难以取得利润，而且出货都成为了难题。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，不同企业的拿地策略不同，有些企业虽遭遇限价，但其土地是在前几年获得的，成本相对较低。此外，如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市，同样也会有较好的利润空间。

不可否认，过去几年，房地产业的平均利润率呈现出了下降趋势，而到了2017年，部分企业的利润率已开始回升。中信建投研究发展部认为，未来这一情况有望继续改善。

现金流出现压力

虽然上半年业绩普遍向好，但是在房地产调控持续加码的背景下，资产负债率的上升也成为一种行业现象。

以万科为例，在业绩稳步增长的同时，其资产债数据也跟着走高。截至今年6月末，万科拥有总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.70%，比上年末增加了0.72个百分点。报告期末，万科净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍处于行业低位。

与此同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖集团、蓝光发展、招商蛇口、荣盛发展、中南建设等均出现了净负债率上升的情况。其中，碧桂园上半年净负债率达59%，较去年的56.9%微升；保利地产净负债率达93.26%，较去年末扩大了7个百分点。

龙湖集团今年上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润置地的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.露蕊龙胆04亿元的蓝光发展，期末净负债率较2017年末提升了22个百分点至115.6%。

但在过去的半年里，龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩，如万科实现经营活动产生的现金流量净额为-42.55亿元，同比减少了119.47%。上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元，但相比2017年年中和年末的16薄膜的表里外表该当具有优越的爽滑性4.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

中小房企也不例琼海苎麻外。蓝光发展上半年实现经营活动产生的现金流量净额为-1.82亿元，而上年同期则为39.10亿元。

严跃进表示，净负债率上升、经营性现金流下降，说明企业的支出变多、回款变慢、融资恶化，负债压力增加了。

另有资深人士表示，限售、限价、限购等政策导致整个房地产行业的流动性大幅下滑。同时，融资端也持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企的发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

严跃进还指出，在当前资金面收紧的情况下，房企应适当压缩债务，通过联合开发或者入股等方式降低负债的压力。

而部分房企则转向了租赁运营等业务，并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企，即便可以发行应收款ABS，财务成本也会随之上升，中小房企的状况或举步维艰。

中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计将加速提升。

从目前来看，主要房企的业绩表现还是不错的，但我们也应看到，着力完善创新机制很多龙头开发商一方面不断寻找新的并购扩张机会，另一方面也纷纷进行多元化转型。 一位房地产行业人士表示。而健康、养老、教育、体育、零售、旅游、物流等已经成为众多房企多元化发展的尝试。（张晓玲 张忠安）